Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 24/8/2021
Thực trạng thị trường bất động sản thứ cấp tại TP.HCM - phân khúc nhà phố
Theo nhận định của ông Nguyễn Tấn Tâm - Admin Group Review Bất Động Sản với hơn 138.000 thành viên trong cộng đồng đầu tư môi giới BĐS. Tình hình giao dịch BĐS rất sôi động, trước tháng 4/2021 thì nhu cầu đầu tư rất lớn. Năm 2020, Covid lần đầu tiên diễn ra Việt Nam kiểm soát dịch rất tốt thành ra cũng là tâm điểm thế giới nhìn vào, đây cũng chính là tiềm năng cơ hội rất lớn, nhất là lĩnh vực bất động sản.
Tuy nhiên, làn sóng Covid lần thứ 4 này đã làm ảnh hưởng toàn bộ kinh tế. Đối với việc đầu tư bất động sản, nhà đầu tư dùng đòn bẩy ngân hàng dựa trên dòng vốn tiền mặt, cho thuê. Hiện tại, các dòng tiền mặt đều đứng trước những lo lắng về thị trường, tâm lý sợ hãi của nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi nhà đầu tư cầm tiền mặt nhàn rỗi họ sẽ tìm các kênh đầu tư, cất trữ tiền trước tình hình lạm phát kinh tế thì bất động sản luôn là kênh đầu tư hàng đầu.
Nhận định về thực trạng thị trường, ông Lê Hoàng - Quản lý cao cấp mảng định giá Propzy cho rằng định giá được dựa trên con số thống kế số liệu. Thực tế ở TP.HCM trong giai đoạn 1/2020 - 8/2021. Bất động sản tại TP.HCM vẫn được ghi nhận đi ngang và tăng nhẹ ở vài khu vực. Cuối năm 2020, khả năng phản ứng chính quyền, người dân tốt với Covid làn sóng đầu tư bất động vào TP.HCM dần phục hồi trong 2020 đến nửa đầu năm 2021.
Mặc dù bị ảnh hưởng bởi bối cảnh chung của Covid, nhưng trong thời gian gần đây nhìn chung số liệu bất động sản đang có lợi cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, so sánh với đợt khủng hoảng lần trước có những yếu tố khác biệt. Trong thời gian dịch bệnh lãi suất ngân hàng duy trì ổn định và đang ở mức thấp nhất tính từ năm 2010 trở lại đây. Từ đó, gánh nặng trả nợ của nhà đầu tư và doanh nghiệp không bị tăng lên, triển vọng kênh bất động sản vẫn đang được đánh giá tốt. Tuy nhiên, về dài hạn còn tùy thuộc vào sự hồi phục của dịch bệnh covid.
Bà Phạm Minh Nguyệt - CMO Propzy chia sẻ, theo thống kê của cuộc khảo sát PAPI năm 2020 về việc rời khỏi địa phương nơi họ đang trú ngụ thì có tới 22% số người trả lời chọn TP.HCM là nơi họ mong muốn chuyển đến. Chính vì vậy, tác nhân thúc đẩy giá bất động sản tại TP.HCM ngày càng tăng rất cao và giá trị BĐS tại TP.HCM trở nên đắt đỏ. Tình hình dịch covid đã khiến người dân đổ xô về quê để trú ngụ. Tuy nhiên, khi hết dịch thành phố tiếp tục đón làn sóng nhập cư trở lại xảy ra sớm hay muộn. Đây cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến tình trạng dân số tại TP.HCM và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Biến động thị trường bất động sản thứ cấp tại TP.HCM phân khúc nhà phố trong vòng 18 tháng qua
Theo ghi nhận từ báo cáo Propzy Insights, phân khúc BĐS được giao dịch nhiều nhất trong 18 tháng qua là phân khúc BĐS trong tầm giá 3-5 tỷ đồng (chiếm 34% tổng số các giao dịch tại Propzy).
Về vấn đề biến động của thị trường, ông Lê Hoàng chia sẻ một ví dụ minh họa. Đối bất động sản có giá trị 3-5 tỷ đồng, người mua chỉ cần có 40-50% (khoảng 1,2-2 tỷ đồng tiền mặt) và có khả năng trả cả gốc lẫn lãi mỗi tháng khoảng 20 triệu đồng thì đã có thể tiến hành mua BĐS đó.
Nhu cầu về nhà ở tiếp tục tăng cao. Thống kê từ dữ liệu tại thị trường cho thuê, mức cho thuê 2-3.5% một năm so với giá trị bất động sản, chung cư 4-5.5% trên một năm, đây là mức sinh lời được ghi nhận cao nhất cả nước.
Ông Hoàng cho biết, theo thống kê của Propzy 1/2020: Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn đa phần là nhà đầu tư nhỏ lẻ nên khả năng tăng vốn thấp, tâm lý chưa vững vàng, dễ bị tác động. Từ đó, diễn ra biến động thị trường. Mức giá 3-5 tỷ đồng ở các khu vực này theo đánh giá về dài hạn sẽ tăng giảm không quá đáng kể.
Cùng chia sẻ về vấn đề biến động của thị trường, ông Nguyễn Tấn Tâm cho rằng, sức hút nhà đầu tư ở khu trung tâm luôn lớn, nhất là dòng tiền trên 10 tỷ đồng. Bên cạnh đó, góp phần làm thị trường sôi động là các dòng đầu tư cải tạo nhà nát khoảng 20m2. Từ đó, khu trung tâm vẫn luôn là kênh đầu tư tích trữ tài sản. Tuy nhiên, biên độ lời sẽ không cao như các khu ‘’lướt sóng’’.
Thị trường thuê nhà phố ‘ảm đạm’ trong gần 2 năm ảnh hưởng bởi Covid. Tuy nhiên, theo ghi nhận Propzy trong năm 2021 một số quận có tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê nhà tăng cao hơn so với năm 2020. Ví dụ như Quận 10, Quận Bình Thạnh, Quận Gò Vấp. Ông Hoàng lý giải về vấn đề này là do nhu cầu mở rộng chi nhánh công ty ở khu vực dân cư mới và đông dân như Tân Bình , Gò Vấp,… Tiếp đến, là do biến động dân số cơ học nên nhiều cư dân chuyển chỗ ở sang khu vực ven trung tâm Gò Vấp, Tân Bình, Bình Tân,.. nên sẽ chọn những khu vực này để lập nghiệp, mở công ty dẫn đến giá đất vùng ven từ năm 2018 đến nay tăng mạnh.
Cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản thứ cấp tại TP.HCM
Theo đánh giá của ông Võ Khắc Điệp - Phó Tổng giám đốc Propzy, biến động nền kinh tế thông qua lưu thông tiền tệ, lưu thông về hàng hóa, lưu thông về việc đi lại. Những nhóm đối tượng có thể tham gia liền vào thị trường, nhóm thứ nhất đón sóng là nhóm có dư địa, nhóm thứ 2 là người tiêu dùng thực sự đủ khả năng, điều kiện để chọn mua, nhóm thứ 3 là nhóm đang giải cứu hoặc tìm cách thoát khỏi các kênh đầu tư BĐS.
Một khi chưa đo lường được các nhân tố để giải quyết vấn đề dịch bệnh thì sẽ khó nói về kịch bản. Nhưng khi khống chế được Covid và cuộc sống trở lại bình thường thì nhóm 1 và nhóm 2 đã chuẩn bị sẵn thì sẽ sàng lọc những cá thể yếu , nếu ai lướt sóng, ai vội vàng thì sẽ sàng lọc tự nhiên để thị trường đi vào chiều sâu hơn những người có nhu cầu thực, đầu tư thực đúng nghĩa và sự hỗ trợ từ những chuyên viên tư vấn giúp cho khách hàng ra quyết định đúng đắn.
Cùng nói về cơ hội và thách thức, ông Nguyễn Tấn Tâm cho biết, muốn đoán được kịch bản đầu tiên phải nhìn vào báo chí, truyền thông, cơ quan nhà nước kiểm soát dịch bệnh. Nếu kiểm soát được dịch thì có thể dự đoán được phân khúc mặt hàng nào sẽ trở thành ‘hot trend’ của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, mọi vấn đề đều phải đợi kiểm soát dịch từ chính quyền, từ việc miễn dịch cộng đồng. Hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản nên tập trung phát triển chuyển đổi số, giá trị cốt lõi, thương hiệu doanh nghiệp, đưa ra các giải pháp về công nghệ ứng dụng trong lĩnh vực.
Cũng đồng quan điểm với ông Tâm, ông Lê Hoàng cho biết, hiện tại các doanh nghiệp/công ty dịch vụ bất động sản cũng đang chú trọng rất nhiều tới việc online, chuyển đổi số, tự động hóa. Do đó, bất động sản nên chú ý tới 3 lĩnh vực chính sau khi kiểm soát dịch.
Thứ nhất là chỗ ở kết hợp với nơi làm việc. Đối với công ty dịch vụ thương mại, nhu cầu bất động sản đối với làm việc văn phòng sẽ hướng tới việc đáp ứng nhu cầu của phát triển về số hóa, làm việc online. Do đó, không yêu cầu về vị trí trung tâm mà chỉ quan tâm về thuận tiện di chuyển. Bên cạnh đó, diện tích sử dụng không cần quá lớn, chỉ cần tối ưu nhất.
Thứ 2 đối với lĩnh vực F&B, người dân thích nghi với việc mua hàng online. Do đó, doanh nghiệp phải đảm bảo được vị trí tiếp cận khách hàng mục tiêu và có chỗ sản xuất chế biến. Thứ 3 là lĩnh vực Logistic cho thuê kho bãi vừa và nhỏ để phục vụ bán hàng thương mại điện tử. Nếu kết hợp 3 lĩnh vực với nhau (để ở, làm văn phòng công ty, làm kho) thì bất động sản này sẽ đem lại nhu cầu sử dụng thực tế nhất. Tuy nhiên, quay lại vấn đề thời điểm kiểm soát được dịch bệnh, kết hợp yếu tố miễn dịch cộng đồng thì kỳ vọng trong vòng quý III sẽ kiểm soát được dịch bệnh.
Báo cáo bất động sản THẬT
Propzy ngày hôm qua công bố Báo cáo bất động sản đầu tiên về thị trường thứ cấp dựa trên dữ liệu giao dịch THẬT với nhiều phân tích dữ liệu chuyên sâu và các nhận định từ chuyên gia. Đây cũng là lần đầu tiên trên thị trường bất động sản thứ cấp tại Việt Nam xuất hiện nguồn dữ liệu THẬT.
Khác với các nguồn dữ liệu đang hiện có trên thị trường chủ yếu được thu thập từ lượt đăng bán các bất động sản thiếu tính xác thực. Nguồn dữ liệu trong Propzy Insights - Báo cáo bất động sản THẬT được các chuyên gia Propzy tổng hợp, phân tích các dữ liệu địa lý; dữ liệu quy hoạch, giá đất (đã được các cơ quan chuyên ngành phê duyệt) kết hợp với tất cả loại dữ liệu trong toàn bộ quá trình giao dịch bất động sản của khách hàng trên nền tảng Propzy.
Hình ảnh tại buổi họp báo trực tuyến
Cụ thể, Propzy thu thập dữ liệu trong suốt hành trình giao dịch như: dữ liệu các loại bất động sản được xem tin, số lần khách hàng đi xem thực tế, số ngày trung bình để rao bán một bất động sản, chênh lệch giữa giá rao và giá chốt của một bất động sản, giá giao dịch thực tế.
Báo cáo bất động sản THẬT phân tích các dữ liệu theo từng khu vực với các góc nhìn như bất động sản khu vực nào đang được đi xem và giao dịch nhiều nhất, các loại bất động sản/phân khúc giá bất động sản nào được giao dịch nhiều nhất, tỷ suất sinh lời tại một khu vực, biến động giá của các bất động sản theo thời gian. Chính vì thế, báo cáo bất động sản THẬT cung cấp đến khách hàng có nhu cầu mua bất động sản những thông tin thiết thực như: giá bán từng loại hình bất động sản, xu hướng tác động trực tiếp đến sự lên/xuống của bất động sản theo từng giai đoạn,...
Hình ảnh tại buổi họp báo trực tuyến
Nguồn dữ liệu THẬT được Propzy sử dụng công nghệ dữ liệu lớn (Big data) và máy học (Machine learning) để thu thập, tìm hiểu và khai thác các nguồn dữ liệu khác nhau, từ đó đưa ra các phân tích chuyên sâu về thị trường và khách hàng. Propzy Insights tập hợp các góc nhìn được đưa ra bởi đội ngũ chuyên gia trong các mảng Pháp lý - Định giá - Nghiên cứu thị trường phối hợp với thông tin thực địa từ hệ thống 300 môi giới địa phương.
Propzy Insights là chuỗi báo cáo với các chủ đề như: Tác động của Covid đến thị trường bất động sản thứ cấp (ngày 24/08/2021), Cẩm nang bất động sản cho người mua nhà phố, Cẩm nang bất động sản cho người mua chung cư, Đầu tư căn hộ thứ cấp, Thị trường bất động sản dành cho dân đầu tư, Quyền sở hữu nhà của người độc thân, Báo cáo cuối năm, Đi theo đà phục hồi của thị trường,... Với chuỗi báo cáo bất động sản THẬT, Propzy mong muốn sẽ mang lại nhiều thông thông tin hữu ích, giúp mọi đối tượng có nhu cầu bất động sản có thể giao dịch hiệu quả, thuận tiện, dễ dàng hơn.
Link download báo cáo thị trường tại ĐÂY!
