Cách thức hoạt động của Nhà Tiến Phát như sau:
Nhà đầu tư (NĐT) góp vốn 50tr, hợp tác xây dựng 1 căn trọ với NTP, NTP xây dựng và vận hành. NTP chi trả lợi nhuận khoáng 1tr2/tháng cho NĐT, liên tục trong 30 tháng, sau 30 tháng NĐT được thoái vốn 50tr ban đầu.
Dễ dàng nhẩm tính Nhà Tiến Phát đang chi trả 2,4%/tháng, tương đương với 28,8%/năm cho NĐT (Cao gấp 5-6 lần lãi suất sổ tiết kiệm tại các Ngân hàng). Bài viết này sẽ mổ sẻ toàn diện về mức lợi nhuận hấp dẫn >20%/năm này để cùng chờ xem NTP có lừa đảo NĐT hay không? Chúng ta sẽ cùng bóc tách các vấn đề then chốt như sau.
Nhà Tiến Phát có phải đang vay vốn và trả lãi cho NĐT? Hoặc lấy tiền người sau trả cho người trước?
Liên hệ được với 1 NĐT, chúng tôi có được hợp đồng của NTP, sau khi xem kĩ, chúng tôi đưa ra nhận định: Hình thức chi trả tiền hàng tháng cho NĐT không phải “vay để trả lãi”, mà là “hợp tác kinh doanh” cùng ăn chia lợi nhuận. Xét theo pháp lý và đúng bản chất của sự việc, thì NĐT và NTP cùng hợp tác xây dựng nhà trọ. Số tiền 1tr2 chi trả cho NĐT đến từ tiền cho thuê phòng trọ mà 2 bên hợp tác.
Ví dụ: Phòng cho thuê với giá 1tr5, thì NĐT được hưởng 1tr2 và NTP được 300,000đ.
Việc này cho thấy NTP có cơ sở có nguồn thu đầu vào để trả cho NĐT mỗi tháng. Tuy nhiên, mức 1tr2 có phải quá cao so với tiền thuê của 1 nhà trọ bình dân.
Cơ sở nào mà NTP cam kết trả được 1tr2/tháng (2,4%/tháng) cho NĐT?
Như chúng tôi tìm hiểu, NTP đang có hơn 1,000 phòng trọ đang hoạt động tại các khu Bình Dương, Long An, TP.HCM…và đa phần gần các khu đông dân cư, khu công nghiệp. Giá thuê tùy vào vị trí có nơi 1tr5 (Lái Thiêu), có nơi 2tr – 2tr2 (TP.HCM).
Nếu tính trung bình giá mỗi căn trọ, NTP có thể mang về 1tr8 mỗi tháng, với mức giá này thì đủ để chi trả cho NĐT.
Dễ hiểu khi NTP chỉ chọn khu vực Phía Nam để khai thác vì giá phòng thuê trung bình tương đối cao. Vì với các khu vực khác, giá thuê phòng rẻ hơn thì chắc chắn mô hình này thất bại vì không đủ tiền vận hành và chi trả cho NĐT.
Rủi ro lớn nhất mà NĐT gặp phải là gì?
Với góc nhìn của một người chuyên đầu tư BĐS và cũng là chủ 1 khu trọ 70 phòng ở Bình Tân, Anh Anh Đức cho biết:
“Làm nhà trọ thì chắc chắn lời rồi. Nhưng, trước khi bỏ tiền vào đây, tôi khuyên các bạn nên sợ 2 thứ. Cái đầu tiên cũng là cái quan trọng nhất – Là NTP có dùng tiền của NĐT đúng mục đích là xây nhà trọ hay không? Và cái thứ 2, là nếu như ăn chia tiền bằng tiền cho thuê, thì NTP lấy gì đảm bảo tháng nào cũng có người thuê để có tiền chi trả?”
Về việc sử dụng tiền vốn của NĐT thì có thể thấy rằng NTP đang sử dụng đúng mục đích xây trọ.
Còn vấn đề rủi ro lớn nhất ở đây chúng ta có thể thấy, là việc Kinh doanh nhà trọ của NTP có hiệu quả hay không. Tuy nhiên, trong hợp đồng có ghi là “lợi nhuận khoáng” – tức là NĐT sẽ nhận đều đặn 1tr2/tháng bất chấp việc phòng trọ đó có giá thuê bao nhiêu và tháng đó có người thuê hay không. Trừ các trường hợp bất khả kháng từ cả 2 bên như thiên tai, dịch bệnh.Qua tham quan tìm hiểu các khu trọ của NTP, nhận thấy tỷ lệ lấp đầy của các khu trọ hầu hết đều trên 90% do lợi thế về vị trí gần khu dân cư đông và giá cạnh tranh. Ngoài ra, NTP còn xây dựng thêm các ki-ot để cho thuê, xây dựng bãi xe thẻ từ có thu phí,…Chứng tỏ NTP rất biết cách tận dụng khai thác triệt để các nguồn thu đa dạng từ các dãy trọ này.
Tổng kết
- Hình thức “hợp tác kinh doanh” nhà trọ này của Nhà Tiến Phát đang hoạt động đúng về mặt pháp lý
- Có cơ sở chi trả lợi nhuận ăn chia vì sản phẩm có thể nhìn thấy được (căn trọ) và sản phẩm có thể tự sinh nguồn thu mỗi tháng (tiền thuê trọ)…
- Rủi ro sẽ nằm ở khâu năng lực vận hành khu trọ. Tuy nhiên với những gì đang thể hiện bằng việc khai thác doanh thu từ nhiều nguồn khác nhau: tiền thuê trọ, tiền thuê kiot, bãi giữ xe,…có thể thấy NTP là 1 mô hình đầu tư đáng để quan tâm và tìm hiểu thêm.
